音频解读
您的浏览器不支持该音频
近日，长沙市人民政府办公厅印发了《关于全面加快推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》(长政办发【2021】48号，以下简称《实施意见》)。为加深对《实施意见》的理解，更好地推进落实，现解读如下。
一、出台背景
近年来，党中央、国务院高度重视城镇老旧小区改造，将其作为一项重大的民生工程和发展工程来抓。2020年7月，国务院办公厅印发了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(国办发〔2020〕23号)，全面部署推进城镇老旧小区改造工作。省委、省政府将城镇老旧小区改造摆在重要位置，2020年、2021年连续两年将其列入省重点民生实事大力推进，并于2021年9月印发了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(湘政办发〔2021〕56号)。长沙市作为全国城镇老旧小区改造工作试点城市之一，先行先试，根据全市城镇老旧小区专项体检摸排统计，全市2000年底前建成的需改造城镇老旧小区总数为1816个，涉及居民约27.28万户。我市立足解决居民群众“急难愁盼”问题实施改造，探索出一些好的经验做法，相关政策机制、经验成果被住建部全国推介，长沙城镇老旧小区改造工作获评2020年度省政府真抓实干督查激励表彰。但也存在着改造模式单一、居民参与不够、市场力量未充分发挥等一系列深层次问题。为贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府决策部署，破解难点堵点，扎实推进全市城镇老旧小区改造工作，经充分调研和广泛征求意见，制定了《实施意见》。
二、总体要求
坚持以人民为中心的发展思想，落实“以人为本、共同缔造，专家领衔、部门合作，政府组织、社会参与，因地制宜、精准施策，保护优先、注重特色，建管并重、长效管理”六项基本原则，加快推进全市城镇老旧小区改造，改善群众居住条件，补齐人居环境短板，落实“五区建设”工作要求，建设“四精五有”美丽舒适宜居城市。
三、目标任务
（一）改造对象。空间范围方面，应位于城市或县城(城关镇)。时间范围方面，重点改造2000年底前建成的城镇老旧小区，根据国家年度计划申报要求，可适当将2001年至2005年底前建成的小区纳入改造范围但不得超过相应限定比例。现状条件方面，应为失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的小区。文件明确规定已纳入城镇棚户区改造计划，拟通过拆除新建(改建、扩建、翻建)方式实施改造的棚户区(居民住房)，不得重复纳入城镇老旧小区改造计划。切实防止大拆大建，严禁借城镇老旧小区改造之名变相搞房地产开发。
（二）改造内容。分为基础类、完善类、提升类3个类别，具体改造事项遵照此前印发的《长沙市城镇老旧小区综合改造提升技术导则》，明确归纳为6大类63个子项。结合长沙实际，我市将加装电梯、增设无障碍设施、拆除违建等国家作为完善类的内容列入基础类改造内容。
（三）改造目标。我市结合实际，明确了阶段工作目标：到2021年，基本建立全市城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到2022年，力争完成2000年底前建成、居民改造意愿强烈的城镇老旧小区改造任务；到2025年，基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。
（四）改造模式。按照全市城市更新工作总体部署，统筹完整居住社区建设、精美社区建设、绿色社区创建、城市历史地段（街区）保护、历史建筑保护、危旧房屋改造、市政专项改造等工作推进全市城镇老旧小区改造，优先实施成片改造，不具备条件的实施独立改造。
四、组织实施
在国办发〔2020〕23号、湘政办发〔2021〕56号文件的基础上，结合我市实际，从操作层面进一步细化和规范了各环节的实施要求。
（一）编制改造规划。各区县（市）科学编制城镇老旧小区改造规划（2021—2025年），建立改造项目库，明确改造目标、重点及划片方案，形成“城镇老旧小区一张图”。项目库实行动态管理，原则实行半年一调整，未进入项目库的项目不得安排补助资金。
（二）制订年度计划。各区县（市）年度改造计划应经同级人民政府批准后报市人民政府审定，应区分轻重缓急，优先将居民改造意愿强烈、参与积极性高的小区纳入改造计划。养老、文化、教育、卫生、托育、体育、邮政快递、社会治安等有关方面涉及城镇老旧小区的各类设施增设或改造计划，以及电力、供水、排水、供气、通信、广播电视等专业经营单位的相关管线改造计划，应主动与城镇老旧小区改造规划和计划有效对接，同步推进实施。
（三）实施改造项目。各区县（市）人民政府应依法确定城镇老旧小区改造实施主体。实施主体应充分征集民意，科学编制项目改造方案，改造方案须按要求公示。列入年度中央补助支持改造计划的项目必须当年度开工，次年年底前完工。实施主体应依法依规组织项目施工，确保施工质量，项目竣工后按规定组织竣工验收。
（四）推行长效管理。贯彻“建管并重、区县（市）抓总、部门协同、居民参与”原则，压实街道、社区工作责任。把建立健全基层治理机制和长效管理运营机制列入涉改项目改造前置条件，切实推进物业管理全覆盖。采取居民合理缴费、闲置资源盘活、政策扶持的组合方式来确保涉改小区长效运营管理，各区县（市）要结合实际情况以补贴方式扶持物业企业度过1～3年过渡期，同时要积极探索推进智慧小区建设。
五、支持政策
聚焦全市城镇老旧小区改造工作突出问题，围绕土地、规划、财税、金融等明确了支持政策。
（一）规划支持政策方面，在不违反强制性要求、征得居民同意、依法完善手续的前提下，允许调整建筑密度、容积率、高度等规划指标，进行必要的新、改、扩建和功能转换等。
（二）土地支持政策方面，引导集约利用小区存量用地和房屋资源。零星地可协议出让;空地、腾退地用于加装电梯和建设公共设施的，不增收土地价款;涉及加层、扩面的，可分类办产权;对利用闲置房屋建设公共服务设施的，允许先行建设和使用，可暂不办理土地变性、权属变更等手续。
（三）财税支持政策方面。明确市本级财政按6000元/户的标准给予补助，各区县（市）财政按不低于市本级财政6000元/户的标准予以兜底补助。符合条件的城镇老旧小区改造项目可通过发行政府专项债筹措改造资金。同时还明确了城镇老旧小区改造税费减免政策以及社会资本参与改造支持政策。
（四）金融支持政策方面。金融机构加大产品和服务创新力度，在风险可控、商业可持续前提下，依法合规对实施城镇片区改造的企业和项目提供信贷支持。支持城镇老旧小区改造规模化实施主体采取市场化方式，运用银行贷款、公司信用类债券、项目收益票据等进行融资，杜绝新增地方政府隐性债务。
六、保障措施
（一）压实各方责任。明确市城镇老旧小区改造工作领导小组及其办公室要充分发挥统筹协调和组织推进作用，各区县（市）人民政府要切实落实主体责任，市直相关单位、市通管办要按照职责分工，加强协作配合。
（二）推动居民出资。积极引导居民通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式参与改造。支持小区居民提取住房公积金用于加装电梯等自住住房改造。
（三）严格考核评价。不断健全城镇老旧小区改造工作考核机制，确保目标任务、政策措施、工作责任落实落细。
（四）广泛宣传引导。结合基层治理制度创新和能力建设，深入宣传城镇老旧小区改造工作成效，及时回应社会关切,营造社会各界支持、群众积极参与的浓厚氛围。